❷-Ⅲビフォーアフター･リノベ編

Contents ❷-Ⅲ

予算別 Select 10

S-01 木造アパート2K･･･900,000

S-02 RC造賃貸マンション3LDK+N･･･2,900,000

S-03 木造戸建4K･･･3,100,000

S-04 RC造賃貸マンション1LDK＋WIC･･･3,800,000

S-05 木造貸家 5LDK+N･･･4,200,000

S-06 RC造賃貸マンション1LDK･･･5,500,000

S-07 木造戸建6DK･･･5,700,000

S-08 RC造3LDK･･･5,900,000

S-09 木造戸建5LDK･･･6,100,000

S-10 木造アパート2世帯分を居宅用に結合･･･9,300,000

　　　　　　　※税込･下4桁をゼロ表示。　

❷-Ⅲ-S-01

木造アパート2K　￥900,000.-

この事例は前ページ『72』の室内です。

建ててから四半世紀目前のアパート､

外装はリフォームしましたが

インテリアはそのままでした｡

家賃減額の消極策より積極志向で！

そのPLAN『北欧の若葉』です｡

★上：プレゼン(A3サイズ)

　最近よく使われる｢リノベーション｣という用語ですが､従来からの｢リフォーム｣でも｢室内改装｣でも､意味に大きな違いはありません｡ただ､最近の傾向では外装を｢リフォーム｣､内装を｢リノベ｣と分けているようですので､ここでもそのようにします。

　さて､収支バランス上､予算も限られますが､それに勝るきめ細かな工夫や材料の使い方を考えなければなりません。

★上：キッチン周りのリフレッシュ

　①収納扉シート貼　②壁面のキッチン･パネルをモザイク調(Pana.6㎜厚)に貼替え　③混合栓への交換　④床材(クッションフロア：CF)の貼替え。　

以上のように主に表面材の変更ですが､それだけでもかなりイメージが変わります。一例ですが､オールメタルの混合栓は使い勝手も含め清潔感のあるアイテムで､見た目も映えます。

★下：脱衣スペースできた！アコーディオンカーテンで増改

　玄関ドアから丸見えで怖い雰囲気の脱衣場。ここに下がり壁を造作しカーテンドアを取付けると立派なコーナーができ上がります。また､玄関ドア内側にカラー･シートを貼り､WCは腰壁(材:CF)で見切り水拭きできるように。”ウォシュレット”もLEDも付け､水回りのグレードアップ完成です。

★下：洋室＝クッションフロア(CF貼)

　床は貼替えやすくローコストなCF材。色柄や質感の良さで最近はよく利用される製品です。木枠や建具はシート材＋塗装でホワイト系にまとめています。

★下：新しく住む人のために

　下左：エアコン：専用コンセント設置／右：シンク：見た目はもちろん汚れやカビを防ぐ隙間をなくした造作。中段左：クッションフロア：貼替え／右：木製窓枠⇒シート貼／最下段：照明=蛍光灯(一般に居室用は入居者負担です)⇒全灯を長寿命のLEDに交換します。

❷-Ⅲ-S-02

RC造賃貸マンション3LDK+N　￥2,900,000.-

分譲マンションで所有者の住まいでしたが､賃貸に変える計画です。

一般には原状回復レベルの工事ですが､所有者のご希望は

｢自分たちの使ったお風呂や洗面台､WCをそのまま貸したくない｣との意向ですので､

一式交換と､和室をフローリングに変えるリノベ･プランです｡

★上：和室⇒洋室(フローリング)／洗面･浴室･WC／照明の交換

　提案は【A：できるだけ交換】【B：原状回復】の両建てで行っています。

★下：フローリング工事

　マンションでは和室を洋室(フローリング)に変える場合､使用する床材(L-45など)に決まりがあります。下2段目はその工程ですが､リノベーションの際は事前に管理組合から許諾※が必要です。

※一般的にマンションの｢管理規定｣や専用の申請書にしたがって図面や仕様書を添えて手続きいたしますが､許可まで1ヵ月以上かかる場合もあります。手続きを工事業者が行うことがあります。

★下：ユニットバス･洗面化粧台･トイレ⇒Panasonic製オールニュー

❷-Ⅲ-S-03

木造戸建4K　￥3,100,000.-

建替え不可の敷地に高齢者の一人暮らし。･･･旧市街地にかなりあります。

水回りの老朽化が酷く､他にも不具合や床の段差も目立ちます。

子の住宅は別所で､高断熱､バリアフリー､オール電化に住み､

親とは逆の環境･･･という。

いささか乱暴ですが､プレゼンも､図面もなし､内訳は大雑把､

解体してからの判断ばかり､しかも在宅のまま施工。

自慢になりませんが､当方も話を持ち込んだ棟梁も､

泣かざるをえない”人情工事”になってしまいました。

★上：現況　雨漏り／洗面･浴槽･浴室の老朽化

　トタン屋根で｢瓦棒葺き｣は勾配が取り辛い､コストを抑えたいといった場合によく使う葺き方ですが､緩い勾配のリスクに加え､トタン板も現在のガルバリウム鋼板よりかなり劣っていましたので､経年劣化で考えれば仕方ない傷み具合です。問題は､雨漏りの放置です。

　それを塞ごうと､室内天井側からテーピングしたようですが､これにより雨水が天井中に拡がり､電気系統まで危ないところです。回り回って床も床下も丸ごと腐食しています。これは予想以上の大修繕を覚悟しなければ･･･。

★下：修繕の様子

　狭い土地に目いっぱいに建つ小さな住宅。作業する場所にも困る､そしてお年寄り在宅のままの特急工事。旧市街地の現場ではよくある光景(らしい)です。

最下段中央は洗面コーナーですが､右壁を中間から下を抉(えぐ)って洗濯機置き場を作りました｡大工さんのアイディアですけど。

結局､当方の仕事が何だったのか？　｢居てくれて助かった｣の意味はどの工程ややり方の時だったのか？よくわからないうちの完工です。

❷-Ⅲ-S-04

RC造賃貸マンション1LDK＋WIC　￥3,800,000.-

築40年オーバーの分譲マンションで､販売目的のリノベです。

築年数から考えれば､配管設備や電設の取替えは当然のこと｡

間取り表示は2DKから1LDKに変わりますが､

使い勝手重視で｢＋WIC｣ と､大黒柱の｢あらわし｣ が売りです。

★上：PLAN（A3版）／右上：システムキッチン

★下：修繕の様子

　幹線道路の西側角部屋ということもあり､窓４個所にインナーサッシを入れ､断熱性と遮音に配慮しています。

★上：キッチン造作の様子／その周り

　上左から：シーリング灯-玄関灯(各LED･Pana.製)･インナーサッシ･大理石調カウンター＋ステンシンク･グリル付3口バーナー･”大黒柱”横に給湯リモコン･TVモニターインターホン。

★下：各居室の様子

　和室を洋室に改装。ウォークインクローゼット(WIC･2.25帖相当)付。床高調整をしっかり行い段差なしも実現できました。

★下：浴室工事の様子

　｢コンクリート＋モルタルブロック＋タイル貼｣構造の解体は､マンションでは音や振動が抑え難く気を遣う仕事です。

浴室､洗面台､洗濯パン､WC。生まれ変わった水回り設備は気持ち良いものです。

★下：玄関周りもリフレッシュ

　履物収納(自在棚･扉付)と塩ビタイルの床(収納棚の底を浮かし､その下に履物が入る)工夫､ドア内側塗装､クローザー交換。

❷-Ⅲ-S-05

木造貸家 5LDK+N　￥4,200,000.-

一般的な戸建ての２倍の建坪!? 駐車も４台分。

居宅を賃貸(貸家)にする場合､普通は大きな費用はかけませんが､

2階バルコニーの手摺壁＋タイル床の損壊が酷く､その分が嵩んでいます。

★下：タイル床は”ムリ工事”

　ムリの文字をダメに差し替えてもよい腐食ぶりですが､本来､屋根のないバルコニーは､風雪に耐えるよう屋根葺き同様の構造を持たせなければなりません。ＲＣなら別ですが､寒暖で伸縮しやすい木造･鉄板上に､10㎝角タイルを敷き詰めているのですから､どうみても無謀に思えます。

修繕法は､再びそうならないようシート貼工法に代えて提案しています。

★下：２階和室はフローリング

　１階和室続き間は畳の表替え､襖･障子の貼替え､壁紙貼替え､ＬＤＫ含めて原状回復レベルですが､２階各室の床はフローリングに変えます。

★下：水回り

洗面台交換､脱衣室CF床の貼替え､浴室栓類やシャワーヘッド･ホース交換､トイレ温水洗浄便座交換。

★下：外装･外構

玄関庇の支柱修繕､カーポート･破損ポリカ材貼替え､外部収納(造り付物置)木製引違戸をアルミ製に特注交換､建物周囲の除草＋山砂､ガレージの防錆塗装。

❷-Ⅲ-S-06

RC造賃貸マンション1LDK　￥5,500,000.-

いつか､夫婦二人だけの住まいにしたいが､当面は賃貸で。

子供たちも巣立って『行かずの2階』となった団地戸建てから､

総合病院や駅や公共施設が揃う中心部に移りたい。

そんな先々も考えての賃貸リノベです。

★上：高齢者と収納の考え方。

　収納を細かく分散すると､どこに何が収まっているのか”行方不明”になるようですが、プランでは収納を一列にまとめて見える化しています。折戸にすると全開放できて使い勝手も良いです。

★上：和から洋へ。

　ほとんどスケルトンにしてから造作に取りかかります。その様子です。

★下：引出式のシステムキッチン収納へ

　基本的に二人暮らし程度の食器や調味料､乾物などは引出収納で収まりそうです。キッチン周り広目にキッチン･パネルを貼り､耐火性と清掃のしやすさを図っています。

★上：バリアフリー＝床高の調整

　現況では､和室､カーペット､木製フロア､クッションフロアなど部屋ごとの床材が異なります。その厚みの違いから､床材下地の高さはまちまちです。そのため､複数の部屋を一緒にフローリングする場合､最も配慮しなければならないのが床高調整です。

★下：水回りも全て交換

　洗面台(右下)の左右の壁にもキッチンパネル！　水が飛び跳ねても､濡れた手で壁に手をついてもお掃除はラクラクです。

★下：近くの公園の子供たち

　都市部の公園。このマンションの真向かいにあります。

❷-Ⅲ-S-07

木造戸建6DK　￥5,700,000.-

盛土角地に建つ”和風”住宅で､中古分譲用にリフォームします。

不同沈下もなく､リシン外壁の数ヵ所に軽い亀裂がある程度で”状態良し”。

判断どころは聚楽壁と和室をどうするか？

安普請なら壁紙の被せですが､造りの良さがそれを拒みます。

左官や柱の磨きなど時間も費用もアップしますが､

『暮らしやすさと和の趣』にゴーサインです。

★上：８帖＋広縁のフローリング

　合わせて12帖相当のフレキシブル･リビングという考え方もできます。

★下：ＤＫ＋水回り住設の交換

★下：明るい色で左官塗り替え

　無地の襖紙､共色の畳ヘリ､木部の洗い出し､どこがキズだったっけ？判別できないほどの繕い方。職人さん達の手仕事で叶えた和邸です。

❷-Ⅲ-S-08

RC造マンション3LDK　￥5,900,000.-

26坪相当､分譲目的のリノベです。

各部屋のサイズは小さめですがファミリータイプ。

対面キッチンに居室ごとの収納､住設･装備をワンランクUP｡

家族を見守る”大黒柱”込みの３ＬＤＫです。

★下：解体後に分かる床の水平度

　上図のリノベPLANは､ホールを含めて長さ１０ｍの段差なしのフロアー造りにしています。下はその工事初期の段階ですが､予想以上の差があるため､どこをＦＬ(床高基点)にするか､レーザー装置や器具を使いながら検討している様子と､ビフォーアフターです。

　いずれにしても､フローリングがデコボコでは拙いので､その下地段階でキチンと調整しておきます。

★下：背面型を対面型キッチンに

　マンションの利点は､戸建てと異なり室内の柱や内壁が耐力構造の必要がないため､下のように自由に撤去できます。この利点を生かしキッチンを対面式に変えましたが､解放感のある明るい雰囲気に生まれ変わることができたようです。

★下：角部屋のカビと断熱材

　カビはマンション一般の宿命的な症状で､外壁に接する部屋や､北部屋によく発生します。下はそのような所に断熱材を貼っている様子です。そのあとに石膏ボードを被せ､クロス貼の順に仕上げてゆきます。

▲カビの発生を抑える

　コンクリート構造の住居では湿気の排出を促すのと､そもそも発生自体を抑える工夫が大切です。外気との頻繁な換気はもちろん､各部屋も(賛否はありますがトイレや洗面所も)外出時や必要以外は開放するようにいたしましょう。

☆使用をできるだけ控えたい機器＝石油ストーブやファンヒーター（燃焼すると水分が発生します⇒エアコンが向いています）／加湿器（体調上の必要以外）／GAS暖房やGAS調理（換気は必ず）／室内干し器具／蓋ナシでの浴槽貯水（停電に備える貯水は大事ですが､幼児の事故防止のためにもフタは忘れずに）

❷-Ⅲ-S-09

木造戸建5LDK　￥6,100,000.-

親から引き継ぐ古い住宅のリノベ。

新しく建て替えたら､解体費含め４倍ほどかかりそう。

そもそも造り自体が頑強でしたので､

長寿命化対策も若干の耐震補強(補助事業)で充分でした。

★上：ＬＤＫと柱撤去

　在来木造では柱が重量を支えていますので､原則的に撤去は不適です。ただ､梁や他の柱との関係をみて補強や代替手段がある場合は広々ＬＤＫも可能です。このケースでは､天井高が十分有って梁補強や構造合板に代替でき､その姿も天井内に収まるため､柱の撤去をよしとしています。耐震補強とその補助手続きの関係で､建築士とのコラボは必須条件です。

★下：断熱化の様子

床､壁､天井､それぞれの断熱材を施工し､また､窓サッシ内側にインナーサッシを入れ遮熱性を高めています。

★下：ユニット･バス入れ替え工事の様子

　従来の浴室はコンクリートプール型の下地にベタでタイル張りしたものとポリ浴槽との組み合わせが多いのですが､これを断熱パネル式の浴室にリフォームします。従来の最大欠点は”とにかく寒い”こと。今度は地面や壁に対しほとんど浮いた状態で設置することもあり､室温が逃げず暖かく入浴することができそうです。下の工事の様子からもお分かりと思いますが､コンクリートの解体に手間がかかるため､積算は簡単ではありません。寸法出し含め､慎重さが必要な部分です。